Foto: Prensa Municipal

La Federación de Inquilinos presentó los resultados de su primera encuesta nacional. Los números arrojan un grave déficit habitacional en todo el país. Luján no escapa de la problemática.

Durante todo el mes de enero de 2018 se llevó a cabo la primera encuesta a inquilinos, organizada por la Federación de Inquilinos Nacional, en la que participaron 19.000 encuestados a lo largo y ancho del país. Este informe es un hecho inédito para el sector ya que no hay mediciones oficiales acerca de las problemáticas alrededor del alquiler de viviendas.

De los resultados se desprende que el 17% de la población de Argentina accede a la vivienda a través del alquiler. En aglomerados Urbanos como CABA el porcentaje de inquilinos llegó al 38%. En el Gran Buenos Aires, el porcentaje es del 11%.

Uno de los datos más alarmantes en la Provincia de Buenos Aires es que los inquilinos destinan el 40,5% de sus ingresos al pago del alquiler. En sintonía con el promedio general que ronda en el 40,9%.

La estadística devela que la principal preocupación de los inquilinos es el precio del alquiler, y que los continuos aumentos en el valor resultan muy por encima del aumento del salario y de la inflación, lo que genera una condición de inquilino para toda la vida. El 77% de las personas que alquilan consideran que nunca accederán al derecho de la vivienda propia.

Fuente: Encuesta Nacional de la Federación Nacional de Inquilinos

Otras de las principales preocupaciones para los inquilinos son los requisitos económicos para ingresar a un alquiler y la comisión inmobiliaria. Esta cuestión en CABA se resolvió con la ley Nº 2.340 estableciendo que la comisión por el alquiler debe ser abonada por el propietario y no por el inquilino, y que las inmobiliarias no pueden cobrar por los gastos de gestoría ni por administración.

Es posible que a esta disposición se sume el proyecto de ley que tiene media sanción en el Senado tras ser aprobado por unanimidad, que modifica el Código Civil y Comercial, y que establece algunas pautas generales para regular las condiciones en los contratos de los alquileres.

En Luján, según los datos proporcionados por el Centro de Martilleros y Corredores de Luján (CEMACOL), los requisitos que se exigen son la garantía propietaria o formativo de sueldo, el mes corriente, el mes de depósito y los honorarios de la inmobiliaria, que rondan en el 4,15 del valor del contrato.

A pesar de las escasas iniciativas para resolver la problemática habitacional, la encuesta arroja que el 97% de los inquilinos de todo el país cree que no hay control por parte de Estado en el cumplimiento real y efectivo de la ley que regulan la actividad inmobiliaria. A lo que se suma la percepción de que el acceso a la vivienda casi no forma parte de las políticas públicas: un 92% de los encuestados manifestó que el gobierno nacional no tiene iniciativas para que los alquileres sean más justos.

No solo los inquilinos sostienen que no hay control por parte del Estado. Desde el CEMACOL confirmaron a Ladran Sancho que no existe ningún tipo de regulación con respecto a los alquileres ni al valor de los lotes o viviendas, es el mercado quien determina. “Creemos que debe quedar en manos del mercado, porque cuando se ha intentado regular al se ha creado un mercado paralelo que refleja la realidad”, manifestaron.

Plan de viviendas sociales. Gestionado por el MTE. Foto: Victoria Nordenstahl

En Luján, el déficit habitacional es un problema que atañe tanto a sectores de la clase media como de los sectores más vulnerados. Un registro no actualizado de la dirección de tierras arroja que existen miles de familias que no acceden a una vivienda, aproximadamente más de cinco mil.

Según el Registro Nacional de las Personas, realizado por organizaciones sociales, la Fundación Techo y Caritas, existen 13 barrios populares en Luján, donde 670 familias no acceden legalmente a una vivienda digna y a un terreno que puedan pagar con sus ingresos.

La lógica del mercado que establece los precios de los lotes y los alquileres; y la inacción por parte del gobierno municipal como principal política pública generan un cóctel que perjudica a miles de lujanenses, y beneficia a unas pocas inmobiliarias.

Como ejemplos de esta inacción municipal se pueden mencionar: la negativa a poner en funcionamiento el Banco de Tierras; la inexistencia de loteos populares; la ausencia de planes de viviendas (que no estén vinculados con un negocio inmobiliario) y la falta de una inmobiliaria municipal que regule los precios.

Los últimos planes de viviendas son los conquistados por gestiones de la organización MTE para los barrios Villa del Parque, Santa Marta y Olivera. Más que un aliado, el gobierno municipal fue un obstaculo debido a las trabas burocráticas y a la poca capacidad de gestión. De las 202 viviendas estipuladas que, según el plan original, ya deberían estar entregadas; solo 30 familias recibieron su vivienda debido fundamentalmente a la ineficiencia y falta de voluntad municipal.

El trío de lo privado. De izquierda a derecha: Carlos Patetta, Director de Planeamiento, Silvia Comand, Directora de Tierras y Vivienda y Marcelo Gutiérrez, Secretario de infraestructura, obra y servicios públicos.

Los datos proporcionados en septiembre de 2017 por el presidente del Colegio de Martilleros indican que un alquiler promedio de una casa en Luján ronda entre los 5 mil y 7 mil pesos. Con estos datos, para comenzar a alquilar una casa con un contrato de dos años se necesitan entre 18 y 21 mil pesos.

¿En manos de quién está el planeamiento urbano en Luján?

Si se mira el mapa actual de los alrededores de la ciudad, se pueden enumerar variedad de desarrollos urbanísticos que se consolidaron en los últimos años. Ante la expansión sin control ni regulación, hay unos pocos ganadores: algunas inmobiliarias locales y varios especuladores con proyectos en diversos municipios que hacen del derecho a la vivienda digna un negocio redondo.

Como es sabido, para estos sectores no hay demoras ni problemas para acceder a las prestaciones básicas. Servicios como luz, gas o cloacas, que en aquellos 13 barrios populares registrados en Luján, faltan desde siempre.

¿Cabildeando? Grupo Llanos en la votación del Código de Ordenamiento Urbano.

La política municipal es clara, no es la retirada del Estado para ceder terreno al mercado inmobiliario, por el contrario, la gestión municipal pone al Estado como garantía para los especuladores.

En el discurso inaugural de Sesiones Ordinarias del 2017, Oscar Luciani marcó posición respecto a cuál sería la política de urbanización: acompañar a los privados garantizándoles un marco jurídico que facilite sus negocios. A raíz de la aprobación del COU, el Jefe Comunal reseñó cuáles serían las consecuencias y la proyección que impulsa esta gestión de gobierno.

“Prevemos, sin dudas, la potenciación de la actividad privada, que ha revelado contar con proyectos a desarrollar sin que la normativa actual se los permita. Desarrollos urbanísticos -como barrios cerrados, clubes de campo, countries, a la par de urbanizaciones abiertas- generarán una expansión geográfica de las áreas residenciales. Pero también -con servicios adecuados- se evalúa que existirá una multiplicación de las unidades de vivienda a través de edificaciones en altura en áreas urbanas”, había expresado Luciani.

A lo que agregó: “Se viene una nueva etapa para Luján, de pujanza, desarrollo y crecimiento, que el Estado Municipal ha de acompañar decididamente”. Por su puesto, la pujanza y desarrollo es a partir de la planificación de los privados.

Una frase curiosa en su discurso fue cuando mencionó que, en ese momento (previo a la aprobación del COU), la normativa vigente impedía desarrollar proyectos urbanísticos. El intendente olvidó mencionar el festival de excepciones para dichos negocios y la curiosa lógica que se repitió en muchos de estos desarrollos. Ese mecanismo fue la de generar un fideicomiso para luego lotear, abrir calles, instalar la luminaria, vender las parcelas y en última instancia presentar los papeles para regular esos macizos.

¿Por qué esta metodología? Los terrenos no respetaban las dimensiones establecidas y la única forma de meter estos negocios por la ventana fue con la presión de vecinos que de buena fe compraron un baldío a los especuladores aunque se encontraban con la imposibilidad de escriturar. El municipio respondió habilitando un COU a medida del sector inmobiliario sin ninguna represalia por el mal manejo.

Cuando es el sector privado quien planifica el desarrollo urbanístico en nuestra ciudad las consecuencias son claras. Todo “avance” estará destinado especialmente para quienes tienen mayores recursos económicos, en desmedro de las grandes mayorías.

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