Primero vender, luego construir y finalmente, sentarse a contar: contar dinero. La moda de los “barrios abiertos” llegó a Luján con irregularidades y dudas. Tenga cuidado vecino a quien le confía su dinero.
Al final de la Avenida Bestchedt, frente al Aeroclub se está construyendo un barrio abierto, por ahora, ilegal. En el cartel que lo anuncia se puede leer: “Está asomando un nuevo barrio en Luján”. Es la última oferta en la vidriera de la especulación inmobiliaria.
Se trata de un barrio abierto de 287 lotes de 900mts2 en 34 hectáreas en una zona definida como «complementaria residencial extra urbano» (ACRE 1) según la última versión del Código de Ordenamiento Urbano, que espera su definitiva convalidación en los organismos provinciales.
Lleva por nombre “Altos de Beschtedt” y representa una ganancia de más de 15 millones de dólares a precio de hoy, solo en ventas. Aunque según confirmaron concejales y funcionarios, el emprendimiento no cuenta con expedientes aprobados, ni planos visados. Pero, con un empujoncito del gobierno local avanzan sin problemas.
La semana pasada comenzaron los trabajos de aperturas de calles y desde hace meses la venta al público en varias inmobiliarias por 54 mil dólares.
Entre las comodidades prometen gas natural, asfalto, alumbrado y agua. En caso de convalidarse el Código de Ordenamiento Urbano, por la zonificación ACRE 1, el desarrollador no está comprometido a realizar el tendido para la red de agua ni las cloacas. La responsabilidad es del Municipio y se sabe que para este año el desarrollo de la obra publica será limitado. El Secretario de Obras Públicas mantiene el silencio sobre este aspecto importante del anuncio de venta, sin responder si los servicios se realizarán efectivamente.
Sin las autorizaciones municipales y con el COU todavía en revisión, el procedimiento de los desarrolladores es ilegal, los servicios anunciados no tienen garantía de realizarse por parte del municipio y los plazos prometidos tampoco. El vecino que emprende la compra en cuotas, rara vez accede a la información real, por eso la venta se traduce en estafa.
En este caso, al igual que en el fraudulento emprendimiento San Ignacio, se trata de un un fideicomiso, con escritura una vez que se termina de pagar el mismo. Los compradores tomarán posesión a los 24 meses del inicio de obra que oficialmente comenzó en marzo. Lo que anula la capacidad de aplicar la ley de loteo que establece que pagando el 25% del valor total el comprador puede acceder a la escritura. En el caso de San Ignacio, casi 200 vecinos pagaron la totalidad hace 4 años y aún esperan los papeles.
https://www.facebook.com/Altosdebesch/videos/231348240775048/
El rol del municipio y «el tramite administrativo»
El Código de Ordenamiento Urbano establece para la zona en cuestión un uso rural complementario denominado ACRE 1 que permite loteos de 900mts2. Pero la normativa local aún no llega convalidada desde La Plata y por ende, rige el viejo Plan Regulador de los `70 que no habilita tales fines.
Por eso, el gobierno local diseñó un tramite administrativo que sirve para gambetear cualquier inclemencia legislativa que obstaculice el avance de los negocios inmobiliarios. El anunció mereció dos párrafos en el discurso de apertura de sesiones legislativas del intendente. Aunque fue quitado de las copias que se entregaron a la prensa, en la versión digital sobrevivió y se difundió en pocos medios por error:
«También los emprendimientos, desarrollos e inversiones privadas (como barrios cerrados, clubes de campo, countries, a la par de urbanizaciones abiertas) generarán una expansión geográfica de las áreas residenciales»
«En tal sentido, la Administración municipal ha generado una modalidad de trámite administrativo que posibilita a los emprendedores adelantar el estudio de sus respectivos proyectos por parte de las áreas técnicas del Municipio, antes de la vigencia del nuevo Código de Ordenamiento Urbano»
Carlos Patetta, director de planeamiento urbano reconoció a este medio, en una repuesta rápida y de pasillo, que en el emprendimiento Altos de Beschtedt hicieron uso del flamante decreto que garantiza el acto administrativo.
El documento que lleva la firma del intendente Oscar Luciani es una incógnita para todo el mundo. El concejal de Unidad Ciudadana y presidente de la Comisión de Urbanismo adelantó que presentará una comunicación al ejecutivo para conocer el decreto que por ahora nadie vio.
Complicados precedentes tiene está modalidad de ventas del sector inmobiliario, cuando bajo la cara bonita de «barrios abiertos» entrampan al vecino en un fideicomiso inmobiliario. Convirtiéndolo en «socio» de la inversión y reduciendo su capacidad de reclamo jurídico ante los incumplimientos del oferente.
En la mayoría de los casos, los incumplimientos son el plazo de la entrega y los servicios anunciados no se garantizan. Ademas, se incurre en publicidad engañosa o insuficiente.
Por la suma de irregularidades y la ausencia de permisos que se acumulan a la hora de vender, la inversión para los vecinos se vuelve riesgosa. La mayoría emprende la compra en cuotas e integra el fideicomiso sin saber lo qué es, ni que derechos lo asisten.
Por eso el Municipio debiera instigar a los desarrolladores por construir sin permisos y vender bajo publicidad engañosa. Pero en el mundo del revés lejos de advertir y proteger a los vecinos, el Estado facilita, bajo tramites administrativos, los negocios del sector.
Lamentablemente gente de trabajo , me incluyo hemos comprado yo en este caso en San Ignacio , a la espera de más de 4 años que no siquiera haya nada firme en cuanto a adelantos visibles , mucho menos y más lejos de algún papel , dicen el mismo discurso año tras año evadiendo la responsabilidad que debieran asumir , la irresponsabilidad mejor dicho de lucrar con el sacrificio del que no tiene su vivienda , vergüenza debería darles pero como está planteado el careteo vulgar de palabras sueltas nadie puede reclamar absolutamente nada , ojala nos podamos reunir todos los damnificados y hacer en forma grupal algo , que se resuelva cuanto antes , en fin por años más de espera y supuesto fraude a la gente , de eso se trata al parecer , hagamos algo !!!!