Foto: Julieta Bancatto

La propuesta de urbanizar los terrenos de la calle Alsina avanza vía ejecutivo con dudas del Concejo Deliberante, las organizaciones sociales y vecinos. En Zona Rural legalmente la única forma es cediendo lotes para viviendas sociales. El debate que se viene cuando todavía resuena el eco de las discusiones por el Código de Ordenamiento Urbano.

A mediados de 2017 tomó forma la idea de urbanizar el anillo verde que linda la calle Alsina y que separa a ciudad de Luján con la localidad de Jáuregui.

Los terrenos pertenecen a la firma Campos de Luján, una Sociedad Anónima integrada por cuatro socios dedicados a prestar servicios inmobiliarios con bienes rurales. La firma administra Rodizio Campo en Luján y desde hace varios años se desvinculó de las otras franquicias “Rodizio” en Pilar y Puerto Madero, entre otros.

El proyecto de urbanización supone la generación de 945 lotes y desde agosto de 2017 circula por las secretarías del municipio desde donde surgen nuevos requisitos, modificaciones y observaciones para que finalmente el Concejo Deliberante trate la posibilidad de modificar el Código de Ordenamiento Urbano y habilitar la urbanización.

La ley y la planificación urbana

La normativa local no permite en principio que la urbanización se lleve a cabo. En febrero de 2017 se aprobó el Código de Ordenamiento Urbano y se espera que la convalidación definitiva desde Provincia llegue en las próximas semanas.

Qué hacer con los lotes lindantes a la calle Alsina desde el barrio Padre Varela hasta Jáuregui fue un punto clave en las últimas discusiones por el COU.

En la denominación catastral la zona en cuestión quedó como Área Complementaria Agraria Intensiva (ACAI) que complementa las áreas rurales exclusivas. Allí solo pueden parcelarse cuatro hectáreas para usos referidos al campo, no para viviendas, comercios o fábricas.

Sobre ese punto Cambiemos acompañó con el voto positivo para que la extensión territorial sea considerada zona residencial. Los ediles opositores que votaron en contra siendo entonces mayoría garantizaron que esas fracciones continúen como zona rural, entre ellos quienes aún ocupan bancas como Capelli (FPV), Guidabud, Scarzo y Jurina (FR) y Silvio Martini (Militancia Peronista).

En ese entonces era por todos conocida la intención de avanzar con un barrio privado y la resistencia se ejercía desde varios sectores.

En aquella votación se zanjaba también una de las recomendaciones formuladas por urbanistas sobre mantener anillos verdes que separen a la ciudad de las localidades. “Colocar una urbanización en la mitad del camino, es plantear la conurbanización de las dos localidades” advertían desde el equipo técnico de la FADU-UBA contratado por el municipio para recabar la opinión de los lujanenses durante la discusión del COU.

La forma que encuentra la vieja idea de urbanizar la zona es a través de la Ley de Acceso Justo al Habitad. Esta normativa provincial fue parida en la puja entre el gobierno de Scioli con las organizaciones sociales, y entre otras facilidades para los sectores populares le permite al Estado generar suelo urbano en macizos privados. Lo hace modificando indicadores urbanísticos para permitir loteos en grandes macizos privados a cambio del 10% de la tierra para la construcción de viviendas sociales. Por ejemplo, bajo esta modalidad se avanza en el barrio Santa Marta con las 202 viviendas para relocalizar familias inundadas.

La aplicación de los llamados “consorcios urbanísticos” es la única estrategia legal que le permitiría avanzar a los propietarios de la tierra en la urbanización de los lotes que separan a Luján de Jáuregui.

El proyecto para la calle Alsina

Originalmente planificado para la instalación de un barrio privado el proyecto fue mutando varias veces hasta encararse en la actualidad como un barrio abierto, pensado para el acceso vía procrear y con la generación de lotes para planes de viviendas. Así se presenta este nuevo y cambiado intento de urbanizar el anillo verde de la calle Alsina.

Amparados en la normativa provincial el proyecto pretende la generación de 642 lotes de 450 mts2 para ofrecer en el mercado inmobiliario, compensando con 303 lotes de 300 mts2 que se ceden al dominio del Estado Municipal.

Los expedientes iniciados fueron sufriendo las modificaciones necesarias para ganar tiempo en la discusión legislativa respecto a las cuestiones técnicas y legales. A esta altura ya cuentan con propuestas para llevar servicios y resta conocer qué impacto ambiental tiene una urbanización de estas características.

Foto: Julieta Brancatto

En general, el proyecto se presenta orientado en la posibilidad de ampliar la zona urbana desde la perspectiva del programa Procrear. Quienes trabajaron en la redacción y dan continuidad al circuito burocrático en las oficinas municipales aseguran que los lotes están pensados para que la comercialización sea pensada para vecinos que puedan acceder a través del programa nacional. Principalmente pensado bajo la línea de financiamiento de la compra del terreno y la construcción de la vivienda.

Varias experiencias pensadas en generar suelo urbano para acceder al Procrear fracasaron años anteriores en Luján. En Open Door y el predio de la calle Las Heras están los ejemplos recientes. Decenas de familias adjudicadas al financiamiento del programa lo perdieron por no encontrar en todo el partido terrenos por el valor estimado, salvo en zonas inundables.

Intereses, dudas y negociaciones

Cómo fijar un techo a la comercialización de esos terrenos para que efectivamente se oriente al acceso vía ProCreAr es por ahora una incógnita.

Sin embargo las negociaciones avanzan por varios frentes. Interesados en que la urbanización avance mantienen por estas horas conversaciones con funcionarios, concejales, organizaciones sociales y sindicatos municipales.

La compensación en estas gestiones, que la Ley de Habitad exige podría ser económica, o cediendo el 10% de la tierra al Estado para planes de viviendas en el mismo macizo o en otros puntos del partido.

El último trabajo legislativo que la concejal del FPV Vanina Pasculín presentó en su mandato solicitaba la creación de viviendas para Trabajadores Municipales con un plan de pagos accesible. La ordenanza podría encuadrarse en el porcentaje del macizo que debe cederse al Estado.

Foto: Martina Veiras

La negociación con el sector sindical está avanzada y la compensación de tierras podría apuntar en esa dirección, generando un barrio para trabajadores municipales en el mismo macizo. Tentar a las organizaciones sociales para la participación en la definición de las viviendas sociales es otra alternativa para ganar adeptos desde el sector popular.

Esta es la etapa de las negociaciones y el dialogo con todos los sectores, incluidos los actores económicos bien camuflados. A saber, las inmobiliarias que comercializarán los lotes de aprobarse la urbanización.

El proyecto encaminado despierta dudas, expectativas y temores. Las organizaciones sociales invitadas a participar aún no cierran una posición definitiva. Cambiemos aprieta el acelerador y la oposición duda. Hace un año se oponían a urbanizar esa zona cuando las intenciones apuntaban a desarrollar barrios privados.

Es poca la información que circuló en los medios, primero en el programa de Gerardo Tomadoni y más tarde en dos publicaciones de Nicolás Grande en El Civismo este fín de semana y el pasado. A partir de lo cual, vecinos del Padre Varela se reunirán está semana para comenzar a intercambiar opiniones respecto al emprendimiento. Además, en el marco de las reuniones abiertas para dar seguimiento, control y monitoreo a la aplicación del COU anunciado por la Comisión de Urbanismo este tema se tratará en Marzo.

Funcionarios del ejecutivo que han participado activamente empiezan a ensayar respuestas, una vez que el tema entra en agenda mediática. Aunque fiel al estilo del gobierno el silencio por ahora impera y ayuda a ganar tiempo.

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